Baufinanzierung Ratgeber

Mieteinnahmen als Altersvorsorge

Immobilien gelten auch dann als sichere Altersvorsorge, wenn die Generierung von Mieteinnnahmen im Vordergrund steht. Grundsätzlich sollten Sie den Erwerb einer zu vermietenden Immobilie ähnlich wie den eines Eigenheims betrachten. Da der Schwerpunkt jedoch auf dem Aspekt Kapitalanlage liegt, gilt hier vor allem das Magische Dreieck der Geldanlage.

• Rendite
• Liquidität
• Sicherheit

Mit Mieteinnahmen die Rente aufbessern

Sind die Kinder aus dem Haus und befindet man sich im Rentenalter, stellt sich schnell die Frage, ob man das Eigenheim im Alter noch weiterhin nutzen kann und möchte. Aus emotionaler Sicht spricht viel dafür, bleibt allerdings die Frage, wie man ein großes Haus im Alter pflegen kann. Soll das Haus behalten werden, steht in diesem Fall nicht selten die Option offen, einen Teil des Hauses zu vermieten. Die Einnahmen aus dieser Vermietung können ein weiteres Zubrot für das Alter sein. Entlastend macht sich eine Vermietung zudem bemerkbar, wenn man einen Mieter findet, der zum Beispiel bereit ist, die Gartenpflege zu übernehmen.

Die meisten Hausbesitzer wünschen sich, ihr Haus einmal an ihre Kinder oder Enkel weitergeben zu können. Leider ist dieses in Zeiten, in denen der Beruf von zahlreichen jungen Arbeitnehmern viel Flexibilität abverlangt, nicht immer möglich. In manchen Fällen wird so der Verkauf des Eigenheims früher oder später zum Thema. Die Erlöse aus dem Verkauf werden dann nicht selten für den Erwerb einer weniger pflegeintensiven Eigentumswohnung oder für die Einmietung in einem Seniorenheim genutzt. Der Verkauf des Eigenheims kann somit – auch wenn er aus emotionalen Gesichtspunkten sicherlich belastend ist – finanzielle Freiheiten für neue Optionen schaffen.

Schwer ist es allerdings, den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf zu finden. Oftmals warten Eigenheimbesitzer mit dem Verkauf zu lange, da sie an das Objekt emotional zu stark gebunden sind. Ein guter Zeitpunkt für den Verkauf ist hingegen sicherlich dann gekommen, wenn man zwar geistig und körperlich noch relativ fit ist, es sich aber langsam abzeichnet, dass das Haus zu viel Arbeit mit sich bringt. Hausbesitzer sollten dabei hinsichtlich ihrer Entschlussfassung berücksichtigen, dass der gute und lukrative Verkauf der Immobilie durchaus einige Zeit in Anspruch nehmen kann. Wer nicht unter Zeitdruck steht, einen Käufer möglichst schnell finden zu müssen, hat dabei die besseren Chancen, das Haus zu einem angemessenen Preis zu verkaufen.

Mietrendite errechnen

Die Mietrendite ist das erste Kriterium, dass es beim Erwerb einer vermieteten Immobilie zu berücksichtigen gilt. Sie ergibt sich aus der Summe von Netto Mietrendite, Wertsteigerungen der Immobilie und Steuervorteilen.

Zunächst gilt es alle Kosten, die nicht automatisch auf die Miete umgelegt werden, von der erwirtschafteten Jahreskaltmiete abzuziehen. Den errechneten Nett Ertrag müssen Sie dann zu den Gesamtkosten, resultierend aus Kaufpreis und Nebenkosten (Makler, Notar), in Beziehung zu setzen. Beachten Sie jedoch, dass Ihre Gesamtkosten bei einer Baufinanzierung automatisch durch die Kosten für den Kredit ansteigen.

Wertsteigerungen und Steuervorteile

Bei der Betrachtung von Wertsteigerung der Immobilie und eventuellen Steuervorteilen, gelten die gleichen Denkansätze wie beim Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum. Steuerlich absetzbar sind Instandsetzung, Kreditzinsen und Verwaltungskosten. Herstellungskosten und Anschaffungskosten können abgeschrieben werden. Eventuelle öffentliche Fördermaßnahmen sind steuerfrei.

Veräußerungsgewinne müssen nur dann versteuert werden, wenn die vermietete Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft wird. Für selbstgenutzt Wohnimmobilien gilt hier nur die zweijährige Spekulationsfrist.

Risiken bei Mieteinnahmen als Altersvorsorge

Setzen Sie stets realistische Annahmen für Mieterträge und Wertsteigerungen an. Zu optimistische Kalkulationen können Ihnen schnell einen Strich durch Ihre Altersvorsorge machen. Realistische Renditen vermieteter Immobilien liegen zwischen 2 und 6 %.

Voraussetzung um diese zu erzielen, sind ein angemessener Kaufpreis und eine gute Lage. Die Lage ist bei Immobilien als Geldanlage noch wesentlich wichtiger, als bei selbstgenutztem Wohneigentum. Denken Sie an die Perspektiven und die Infrastruktur Ihrer Region. Vermeiden Sie die Aufnahme von hohen Darlehen. Wenn Sie nicht in der Lage sind, Ihre Raten auch bei Mietausfällen zu tilgen, zerplatz Ihre Altersvorsorge wie eine Seifenblase.

Besichtigen Sie die Immobilie vor dem Erwerb auf jeden Fall persönlich, am besten mit einem Fachmann an Ihrer Seite.

Alternative geschlossene Immobilienfonds

Geht es primär um die Aspekte Rendite und Liquidität, sind geschlossene Immobilienfonds eine Alternative zum Eigenerwerb einer vermieteten Immobilie. Mit geschlossenen Immobilienfonds erwerben Sie Anteile an einem Portfolio aus Wohn- oder Gewerbeimmobilien. An einem geschlossenen Immobilienfonds sind immer mehrere Anleger beteiligt, die sich sowohl Rendite als auch Risiko teilen.

Der Einstieg in die Assetklasse geschlossene Immobilienfonds ist bereits ab einigen tausend Euro möglich, der Erwerb einer Immobilie selbst wohl kaum. Voraussetzung für ein derartiges Engagement ist das Ziel einer langfristig orientierten Geldanlage, beispielsweise der Altersvorsorge. Anteile an geschlossenen Immobilienfonds müssen zum Teil über 10, 20 oder 30 Jahre gehalten werden. Der Ertrag von Gewerbeimmobilien ist in der Regel deutlich höher, als der von Wohnimmobilien. Ein gutes Produkt bringt etwa zwischen 4 und 8 % Rendite.

Laien sollten aber auch von dieser Alternative Abstand nehmen. Der Konkurs der Gesellschaft führt gleichzeitig auch für Sie als Anleger zum vollständigen Kapitalverlust.