Mieteinnahmen als Altersvorsorge
Immobilien gelten auch dann als sichere Altersvorsorge, wenn die Generierung von Mieteinnnahmen im Vordergrund steht. Grundsätzlich sollten Sie den Erwerb einer zu vermietenden Immobilie ähnlich wie den eines Eigenheims betrachten. Da der Schwerpunkt jedoch auf dem Aspekt Kapitalanlage liegt, gilt hier vor allem das Magische Dreieck der Geldanlage.
- Rendite
- Liquidität
- Sicherheit
Mietrendite errechnen
Die Mietrendite ist das erste Kriterium, dass es beim Erwerb einer vermieteten Immobilie zu berücksichtigen gilt. Sie ergibt sich aus der Summe von Netto Mietrendite, Wertsteigerungen der Immobilie und Steuervorteilen.
Zunächst gilt es alle Kosten, die nicht automatisch auf die Miete umgelegt werden, von der erwirtschafteten Jahreskaltmiete abzuziehen. Den errechneten Nett Ertrag müssen Sie dann zu den Gesamtkosten, resultierend aus Kaufpreis und Nebenkosten (Makler, Notar), in Beziehung zu setzen. Beachten Sie jedoch, dass Ihre Gesamtkosten bei einer Baufinanzierung automatisch durch die Kosten für den Kredit ansteigen.
Wertsteigerungen und Steuervorteile
Bei der Betrachtung von Wertsteigerung der Immobilie und eventuellen Steuervorteilen, gelten die gleichen Denkansätze wie beim Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum. Steuerlich absetzbar sind Instandsetzung, Kreditzinsen und Verwaltungskosten. Herstellungskosten und Anschaffungskosten können abgeschrieben werden. Eventuelle öffentliche Fördermaßnahmen sind steuerfrei.
Veräußerungsgewinne müssen nur dann versteuert werden, wenn die vermietete Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft wird. Für selbstgenutzt Wohnimmobilien gilt hier nur die zweijährige Spekulationsfrist.
Risiken bei Mieteinnahmen als Altersvorsorge
Setzen Sie stets realistische Annahmen für Mieterträge und Wertsteigerungen an. Zu optimistische Kalkulationen können Ihnen schnell einen Strich durch Ihre Altersvorsorge machen. Realistische Renditen vermieteter Immobilien liegen zwischen 2 und 6 %.
Voraussetzung um diese zu erzielen, sind ein angemessener Kaufpreis und eine gute Lage. Die Lage ist bei Immobilien als Geldanlage noch wesentlich wichtiger, als bei selbstgenutztem Wohneigentum. Denken Sie an die Perspektiven und die Infrastruktur Ihrer Region. Vermeiden Sie die Aufnahme von hohen Darlehen. Wenn Sie nicht in der Lage sind, Ihre Raten auch bei Mietausfällen zu tilgen, zerplatz Ihre Altersvorsorge wie eine Seifenblase.
Besichtigen Sie die Immobilie vor dem Erwerb auf jeden Fall persönlich, am besten mit einem Fachmann an Ihrer Seite.
Alternative geschlossene Immobilienfonds
Geht es primär um die Aspekte Rendite und Liquidität, sind geschlossene Immobilienfonds eine Alternative zum Eigenerwerb einer vermieteten Immobilie. Mit geschlossenen Immobilienfonds erwerben Sie Anteile an einem Portfolio aus Wohn- oder Gewerbeimmobilien. An einem geschlossenen Immobilienfonds sind immer mehrere Anleger beteiligt, die sich sowohl Rendite als auch Risiko teilen.
Der Einstieg in die Assetklasse geschlossene Immobilienfonds ist bereits ab einigen tausend Euro möglich, der Erwerb einer Immobilie selbst wohl kaum. Voraussetzung für ein derartiges Engagement ist das Ziel einer langfristig orientierten Geldanlage, beispielsweise der Altersvorsorge. Anteile an geschlossenen Immobilienfonds müssen zum Teil über 10, 20 oder 30 Jahre gehalten werden. Der Ertrag von Gewerbeimmobilien ist in der Regel deutlich höher, als der von Wohnimmobilien. Ein gutes Produkt bringt etwa zwischen 4 und 8 % Rendite.
Laien sollten aber auch von dieser Alternative Abstand nehmen. Der Konkurs der Gesellschaft führt gleichzeitig auch für Sie als Anleger zum vollständigen Kapitalverlust.