Baufinanzierung Ratgeber

Glossar zur Baufinanzierung

In unserem Ratgeber zur Baufinanzierung werden immer wieder Begriffe verwendet, die zuweilen und für manchen Leser einer sepparaten Erklärung bedürfen. Sollten Sie sich einmal über die Bedeutung des ein oder anderen Begriffs im unklaren sein, schlagen sie diesen doch einfach in unserem Glossar zur Baufinanzierung nach.

Annuitätendarlehen

Annuitätendarlehen sind langfristig angelegte Darlehen, die Darlehensnehmer mit gleichbleibenden Zahlungen bedienen. Diese Zahlungen werden für die Zinszahlung und die Tilgung verwendet, wobei sich der Tilgungsanteil der Annuitäten im Laufe der Abzahlung vergrößert.

Anschlussfinanzierung

Läuft die Zinsfestschreibung eines Darlehens aus und ist das Darlehen noch nicht getilgt, kommt eine Anschlussfinanzierung infrage. Mit ihr soll die Rückzahlung des restlichen Kreditbetrages zu neuen Konditionen geregelt werden.

Bauförderung

Bundesländer, Kommunen, andere staatliche Stellen, die KfW-Bankengruppe etc. können Bauvorhaben auch von Privatpersonen fördern. In der Praxis werden zu diesem Zwecke insbesondere zinsvergünstigte Darlehen sowie Zuschüsse angeboten. Bauförderungen werden dabei besonders oft für Bauvorhaben und Modernisierungsmaßnahmen angeboten, bei denen Energieeffizienz eine zentrale Rolle spielt.

Bauherrenhaftpflicht

Mit einer Bauherrenhaftpflichtversicherung schützen sich Bauherren vor dem finanziellen Risiko, welches entsteht, wenn Dritte einen Anspruch erheben, da sie durch das Bauvorhaben einen Schaden erlitten haben. Der Abschluss einer Bauherrenhaftpflichtversicherung kann allen Bauherren empfohlen werden.

Bauleistungsversicherung

Mit der Bauleistungsversicherung sichert sich der Bauherr gegen das Risiko ab, finanziell belastet zu werden, wenn der Bau, die Baustelle, Baustoffe, etc. während der Bauphase beschädigt werden. Auch die Bauleistungsversicherung zählt zu den empfehlenswerten Versicherungen für Bauherren.

Bauspardarlehen

Ein Bauspardarlehen kann beim klassischen Bausparen nach der Ansparphase in Anspruch genommen werden, wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif geworden ist. Zusammen mit dem Bausparguthaben bildet das Bauspardarlehen die Bausparsumme, über die der Bausparvertrag abgeschlossen wurde.

Bausparsumme

Die Bausparsumme wird bei Abschluss eines Bausparvertrages vereinbart. Von ihr abhängig sind weitere wichtige Rahmenbedingung der Bausparfinanzierung. Die Höhe der zu erbringenden Sparraten, die Abschlussgebühr und die Höhe der Tilgungsraten sind ebenfalls von der gewählten Bausparsumme abhängig. Die Bausparsumme muss aus diesen Gründen mit Bedacht gewählt und an den jeweiligen (Teil-)Finanzierungsbedarf konkret angepasst sein.

Bausparvertrag

Der Abschluss eines Bausparvertrages ist eine Variante, mit der sich Immobilien (teil-) finanzieren lassen. Die ausgewählte Bausparsumme wird in einem ersten Schritt zunächst anteilig angespart, während nach der Zuteilung der Restbetrag zum Erreichen der Bausparsumme als Darlehen gewährt wird. Dieses Darlehen wird in der Folgezeit getilgt, wobei der Zinssatz bereits bei Abschluss des Bausparvertrages vereinbart wurde.

Bonitätsprüfung

Vor Vergabe eines Darlehens überprüft der Darlehensgeber mithilfe einer Bonitätsprüfung, ob der Darlehensnehmer kreditwürdig ist. Eine große Rolle bei der Bonitätsprüfung können vorhandene Schulden, aktuelles Einkommen und Vermögen spielen. Darlehensgeber verlangen von Darlehensnehmern in aller Regel eine Einwilligung dazu, dass sie auch Schufa-Informationen über den potenziellen Darlehensnehmer einholen dürfen.

Effektivzins

Der Effektivzins soll Verbraucher über die tatsächlichen Kosten eines Darlehens aufklären. Er soll somit die Gesamtbelastung pro Jahr beschreiben, wobei allerdings auch er die Kosten nicht exakt abbilden kann, da weitere Nebenkosten erhoben werden können, die nicht im Effektivzins erfasst werden müssen.

Eigenkapital

Im engeren Sinne umfasst Eigenkapital das Kapital, das ein Bauherr bereits vor der Finanzierungsplanung für das Bauvorhaben einbringen kann. Dabei handelt es sich in aller Regel um Erspartes, Bausparguthaben oder andere Vermögen, die (kurzfristig) liquide gemacht werden können.

Feuerversicherung

Zu unterscheiden ist zwischen der sogenannten Feuerrohbauversicherung und der Feuerversicherung, welche Bestandteil der Gebäudeversicherung ist. Die Feuerrohbauversicherung kann für die Bauphase abgeschlossen werden. Manch eine Gebäudeversicherung bietet den Schutz der Feuerrohbauversicherung bei rechtzeitigem Abschluss zusätzlich an. Klassischerweise ist eine Gebäudeversicherung allerdings eine Versicherung für das fertige Haus, die neben dem Feuerrisiko auch weitere Risiken wie Schäden durch austretendes Leitungswasser, Sturm und Hagel einschließt.

Finanzierungsbedarf

Der Finanzierungsbedarf zum Erwerb oder zum Bau einer Immobilien ergibt sich, wenn das vorhandene Eigenkapital von den Gesamtkosten, welche aus vielen Einzelposten bestehen, abgezogen wird. Die maximale Darlehenssumme, die man sich leisten kann, kann wiederum in Abhängigkeit von aktuellen Darlehensangeboten und der monatlichen finanziellen Belastbarkeit des zukünftigen Bauherrn errechnet werden.

Forwarddarlehen

Von einem Forwarddarlehen spricht man, wenn das Darlehen, typischerweise in Form eines Annuitätendarlehens, erst nach einer bestimmten Wartezeit nach Vertragsabschluss an den Darlehensnehmer ausgezahlt wird. Bauherren bietet das Forwarddarlehen die Möglichkeit, aktuell niedrige Zinsen für einen späteren Zeitpunkt zu sichern. Zu beachten ist hierbei die Fälligkeit eines Zinsaufschlags als Gegenleistung für planbare Zinssicherheit.

Grundpfandrecht

Grundpfandrechte sind Sicherheiten für Darlehensgeber, die im Grundbuch eingetragen werden. Vom Pfandrecht betroffen ist das jeweilige Grundstück und die Immobilie. Gängige Grundpfandrechte sind die Grundschuld und die Hypothek. Im Ernstfall können Forderungen gegen den Darlehensnehmer zum Beispiel durch Zwangsversteigerungen durchgesetzt werden.

Grundschuld

Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Darlehensgeber gewinnen durch die Grundschuld ein Pfandrecht, das ihnen mehr Sicherheit einräumt, wenn der Darlehensnehmer nicht mehr seinen vertraglichen Pflichten zur Abbezahlung des Darlehens nachkommt. Mithilfe von Grundpfandrechten kann im Falle des Falles zum Beispiel eine Zwangsversteigerung veranlasst werden.

Hypothekendarlehen

Beim Abschluss eines Hypothekendarlehens räumt der Darlehnsnehmer dem Darlehensgeber ein Grundpfandrecht zur Besicherung ein. Bei ausbleibender Bedienung des Hypothekendarlehens kann der Darlehensgeber ggf. die Immobilie verwerten. Hypothekendarlehen werden häufig zur Baufinanzierung genutzt und von Hypothekenbanken, Banken und Sparkassen vergeben. Das Grundpfandrecht sichert den Darlehensgeber ab und erlaubt aufgrund dieser Sicherheit günstige Darlehenskonditionen.

Kreditanstalt für Wiederaufbau

Kurz: KfW. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau ist eine öffentliche Anstalt, die neben vielen anderen Finanzierungsförderungen auch Förderungen für energieeffizientes Bauen, Wohneigentumserwerb, Modernisierungen, etc. anbietet. Aus diesem Grunde sind die Förderprogramme der KfW mitunter auch für (zukünftige) Hausbesitzer interessant.

Nominalzins

Mit dem Nominalzins wird der Darlehensbetrag wie vereinbart – i. d. R. pro Jahr – verzinst. Der Nominalzins eignet sich nicht zum Kostenvergleich unterschiedlicher Darlehensofferten. Hier ist der Effektivzins die verlässlichere Größe, auch wenn er ebenfalls nicht alle Preisbestandteile abbilden kann. Der Nominalzins beschreibt allerdings nur einen Teil der Darlehenskosten, während der Effektivzins auch Größen wie Zinsbindungsfrist, Bearbeitungsgebühren, Provisionen, etc. miteinbezieht.

Restschuld

Mit dem Begriff Restschuld wird innerhalb der Baufinanzierung häufig der Teil eines Darlehens bezeichnet, der am Ende der Zinsbindungsfrist noch nicht zurückbezahlt wurde. Um den ausstehenden Darlehensteil zurückzuzahlen, wird häufig eine Anschlussfinanzierung vereinbart.

Sondertilgung

Sondertilgungen dienen der Verkürzung der Darlehenslaufzeit oder der Senkung der regelmäßig fälligen Raten. Mit ihnen tilgt der Darlehensnehmer seinen Kredit stärker als vereinbart. Zu beachten ist, ob und in welchem Rahmen Sondertilgungen bei Darlehensaufnahme vereinbart wurden. Für den Hauskäufer oder Bauherrn können Sondertilgungsrechte sehr nützlich sein, da sie die Flexibilität erhöhen.

Tilgung

Darlehen werden getilgt. Der Begriff „Tilgung“ beschreibt hierbei den Umstand, dass der Darlehensnehmer das geliehene Geld an den Darlehensgeber zurückzahlt. Bleiben die Raten bei diesem Vorgehen inklusive Zinsen gleich, spricht man von einem Annuitätendarlehen.

Vollfinanzierung

Unter einer Vollfinanzierung versteht man die Aufnahme eines Darlehens, das die Kosten für den Hauskauf oder -bau vollständig tragen soll. Zu unterscheiden ist hierbei zwischen 100-Prozent-Fianzierungen und 120-Prozent-Fianzierungen. Vollfinanzierungen sind mit spezifischen Risiken verbunden und nur bei guter Bonität erzielbar.

Vorfälligkeitsentschädigung

Vorfälligkeitsentschädigungen können anfallen, wenn der Darlehensnehmer das Darlehen außerplanmäßig und früher als vereinbart zurückzahlt.

Wohnförderkonto

Mithilfe des Wohnförderkontos wird bei Wohn-Riester-Nutzern die nachgelagerte Besteuerung ermittelt. Das Konto weist dabei alle geförderten Eigenbeträge sowie die staatlichen Zulagen auf. Zusätzlich wird die angesammelte Summe mit 2 Prozent pro Jahr verzinst.

Wohn-Riester

Wohn-Riester ist eine Sonderform der Riester-Förderung, bei der das Riester-Kapital auch zum Erwerb oder Bau einer selbst genutzten Wohnimmobilie eingesetzt werden kann, ohne dass das Riester-Kapital vor Renteneintritt zurückbezahlt werden muss.

Zinsbindungsfrist

Zinsbindungsfristen kommen bei Darlehen zur Anwendung, um den Nominalzins für eine bestimmte Dauer festzulegen. Die Ratenbelastungen lassen sich für die Dauer der Zinsbindungsfrist sicher kalkulieren. Höhere Zinsbindungsfristen gehen in der Regel – nicht immer – mit höheren Zinssätzen einher.

Zinssatz

Baudarlehen werden nicht nur getilgt, der Darlehensnehmer muss auch Zinsen zahlen. Zu unterscheiden ist hierbei der Nominalzins vom Effektivzins. Mit dem Nominalzins wird die Nominalschuld verzinst. Der Effektivzins hingegen spiegelt annähernd die Gesamtbelastung durch ein Darlehen pro Jahr wider. Hier werden dementsprechend weitere Kostenfaktoren berücksichtigt.

Zulagenberechtigung

Im Rahmen der Riester-Förderung wird zwischen zulagenberechtigten und nicht-zulagenberechtigten Personen unterschieden. Darüber hinaus gibt es Personen, die mittelbar zulagenberechtigt – etwa durch ihren Ehepartner – sind. Nicht unmittelbar zulagenberechtigt, aber eventuell mittelbar zulagenberechtigt, sind unter anderem Selbstständige, die nicht rentenversicherungspflichtig sind.

Zulagen nach Riester

Die Riester-Förderung besteht neben eventuell vorhandenen steuerlichen Vorteilen aus staatlichen Zulagen, die das Altersvorsorgevermögen direkt erhöhen. Zu unterscheiden ist hierbei die Grundzulage von den Kinderzulagen. Die Grundzulage wird für den Sparer selbst gezahlt, die Kinderzulage für jedes Kind, das im Zulagenjahr einen Anspruch auf Kindergeld hatte. Zulagen werden nur dann in voller Höhe ausbezahlt, wenn der Sparer seinen Mindesteigenbetrag erbracht hat.

Zuteilung

Ist ein Bausparvertrag zuteilungsreif, kann er ausgezahlt werden. Für die Zuteilung müssen bestimmte Voraussetzungen wie zum Beispiel Mindestvertragsdauer und Mindestguthaben erfüllt sein. Zugeteilt wird bei Finanzierungswünschen die Bausparsumme, also das selbst angesparte Bausparguthaben plus Bauspardarlehen.