Baufinanzierung Ratgeber

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Die Frage „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ ist im Wesentlichen von zwei elementaren Größen abhängig: Dies ist zum einen das verfügbare Eigenkapital sowie zum anderen die monatliche Belastbarkeit.

Nicht beide Größen müssen in jedem Fall gleichermaßen ausgeprägt sein: Wer mehr Eigenkapital mitbringt, kann niedrigere regelmäßige Belastungen durch das Darlehen erreichen und wer zu den Besserverdienern zählt, muss nicht zwingend mit einem sehr hohen Eigenkapitalanteil in das Bau- oder Kaufvorhaben starten. Ausschlaggebend sind immer die gesamte finanzielle Situation des Bauherrn sowie die Kosten des Wunschobjekts.

Die Höhe des Eigenkapitals

Eine der allerersten Fragen, der sich zukünftige Hausbesitzer stellen müssen, ist diejenige nach dem vorhandenen Eigenkapital. Eigenkapital dient dazu, die Basis der Finanzierung zu legen: Es reduziert den Finanzierungsbedarf und deckt einen gewissen Anteil der Gesamtkosten. Nur wenigen Menschen wird es dabei vergönnt sein, eine Immobilie komplett durch das vorhandene Eigenkapital finanzieren zu können. Wer somit ermittelt, welche Reserven bereits vor dem Hausbau zur Verfügung stehen, verschafft sich indirekt auch einen Überblick über den Finanzierungsbedarf.

Woher kommt mein Eigenkapital?

Doch welche Geldreserven können überhaupt guten Gewissens als Eigenkapital genutzt werden? Zunächst einmal eignen sich als Eigenkapital für den Hausbau natürlich Gelder auf Sparkonten, Bausparguthaben sowie Wertanlagen, die ohne große Verluste schnell in Kapital umgewandelt werden können. Hier gilt es, Kündigungsfristen im Auge zu behalten. Das gesamte Vermögen als Eigenkapital zu verwenden ist allerdings nicht empfehlenswert: Schließlich können auch während der Plan- und Bauphase Ausgaben anstehen, mit denen man zuvor nicht gerechnet hat. Eine kleine Sicherheitsreserve an liquiden Mitteln sollte somit bei der Ermittlung der Eigenkapitalhöhe ausgenommen werden.

Auf der anderen Seite sollte man aber auch versuchen, möglichst alle Reserven bei der Ermittlung des Eigenkapitals und der Sicherheitsreserve zu berücksichtigen. Schließlich gilt: je höher das Eigenkapital, desto niedriger der kostenintensive Finanzierungsbedarf. Möchten sich zum Beispiel also Eltern oder sonstige Verwandte mit Zuschüssen am Hausbau beteiligen, sollte dieses vor einer Finanzierungsbedarfsermittlung bekannt und fest vereinbart sein. Das Eigenkapital fällt in diesem Falle höher aus und die Finanzierung wird günstiger. Nachträgliche Geldgeschenke machen in Hinblick auf die Eigenheimfinanzierung hingegen nur dann Sinn, wenn umfassendere Sondertilgungsrechte bei Darlehensabschluss vereinbart wurden.

Welche monatliche Belastung kann ich langfristig schultern?

Wer wissen möchte, welche Beträge er langfristig zur Abbezahlung des Darlehens aufbringen kann, muss detailliert kalkulieren. Dabei gilt es, die gesamten monatlichen Einnahmen den gesamten monatlichen Ausgaben gegenüberzustellen. In der Kalkulation dürfen dabei nicht kleine Reservebeträge fehlen, die für unvorhersehbare Ausgaben zurückgehalten werden sollten. Die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben gibt einen Hinweis darauf, wie viel Kapital monatlich in die Finanzierung eingebracht werden kann. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollte man diesen ermittelten Betrag noch einmal ein wenig absenken – so stehen die Chancen gut, dass man sich tatsächlich nicht finanziell übernimmt und auf Eventualitäten vorbereitet ist.

Eigenkapital, monatliche Belastbarkeit und Finanzierungssumme

Anhand der marktüblichen Angebote zur Baufinanzierung lässt sich mithilfe der ermittelten monatlichen Belastbarkeit errechnen, wie hoch die Darlehenssumme ausfallen kann. Wer nun noch sein Eigenkapital dazurechnet, bekommt einen ersten Eindruck davon, wie viel Haus er sich theoretisch leisten könnte. Ein Haus zu bauen oder zu kaufen, kann dabei oft auch bedeuten, Kompromisse einzugehen: Nicht jedes Ausstattungsmerkmal, jede ausufernde Grundstücksgröße und anvisierte Wohnquadratmeterzahl kann in jedem Fall realisiert werden. Eine Finanzierung für ein Haus auf die Beine zu stellen, bedeutet somit auch, zwischen Wünschenswertem und Machbarem zu vermitteln.

Auch gibt die Ermittlung des zur Verfügung stehenden Eigenkapitals Aufschluss darüber, ob der Kauf oder Bau einer Immobilie überhaupt tatsächlich in Angriff genommen werden sollte. Zwar ist es mittlerweile durchaus ab und an möglich, eine Vollfinanzierung bei einem Kreditgeber zu erlangen, diese Art der Baufinanzierung bleibt allerdings eine riskante Variante. Sicherer ist es, sich an Ratschläge von Experten zu halten, die häufig eine Eigenkapitalquote von 30 bis 40 Prozent empfehlen. Gehört man zu den Besserverdienern und kann man somit auch höhere finanzielle Belastungen stemmen, kann die Eigenkapitalquote mitunter niedriger liegen – hier kommt die Frage nach der monatlichen Belastbarkeit wieder ins Spiel.

Kosten der Traumimmobilie – Vieles ist zu berücksichtigen

Wer konkreter werden möchte und ermitteln will, ob sich ein spezifisches Bauvorhaben in die Tat umsetzen lässt, muss zunächst einmal wissen, mit welchen Posten er rechnen muss. Wer sich noch nicht näher mit dem Thema Baufinanzierung beschäftigt hat, kann nur schwer abschätzen, welche einzelnen Kostenposten bei der Ermittlung der Gesamtkosten für die Traumimmobilie berücksichtigt werden müssen. Natürlich denkt man an Grundstückskosten, Baukosten und Kosten der Finanzierung. Hinzu kommen allerdings in aller Regel viele weitere Posten, die bei einer soliden Planung nicht vernachlässigt werden dürfen. Hierzu zählen insbesondere Kosten der Grundstückserschließung, Kosten für Baugenehmigungen, Architekten, Makler, Notar, Fiskus sowie Zinsen für die Bereitstellung des Baukredites, um nur einige Posten zu nennen.

Da es bereits weitreichende finanzielle Folgen haben kann, wenn man nur einen wesentlichen Posten bei seiner Kalkulation unter den Tisch fallen lässt, sollte man bei der Kalkulation der Gesamtkosten ggf. Unterstützung suchen. Insbesondere Verbraucherzentralen beraten hinsichtlich einzelner Aspekte der Baufinanzierung und halten Checklisten parat, mit denen sich Kalkulationen einfacher durchführen lassen.

Fehlkalkulationen vermeiden

Misskalkulationen, die schnell zu einem ernsten finanziellen Risiko werden können, lassen sich zum Teil dadurch vermeiden, dass man immer den konkreten Fall – also die Kosten der jeweils infrage kommenden Immobilie – kalkuliert. Mit einer Beispielkalkulation einen Hauskauf oder -bau zu starten, empfiehlt sich hingegen auf keinen Fall. Auch sehr ähnliche Bauvorhaben können je nach individuellen Umständen gänzlich andere Kosten verursachen. Grobe Schätzungen sollte man vermeiden – ist dieses nicht möglich, sollten die Kosten lieber ein wenig zu hoch als zu niedrig eingeschätzt werden, damit man später keine bösen Überraschungen erleben muss.

Auch kann es vorkommen, dass sich die monatlichen Belastungen – je nach Finanzierungskonzept – mit der Zeit verändern. Solche Veränderungen gilt es, von vornherein einzurechnen bzw. zu prüfen, ob etwaige spätere Mehrbelastungen aus heutiger Sicht auch in Zukunft zu stemmen sind.

Endgültigen Finanzierungsbedarf ermitteln

Sind sowohl die Höhe der Gesamtkosten für das Bauvorhaben als auch das verfügbare Eigenkapital ermittelt, lässt sich einfach der Finanzierungsbedarf erkennen. Mit dem Eigenkapital kann ein Teil der Gesamtkosten bereits gedeckt werden, der Betrag, der übrig bleibt, muss durch einen Kredit finanziert werden.

Ist der zu finanzierende Betrag gering, da die Eigenkapitalquote hoch ausfällt, ist die Finanzierung leichter zu stemmen. Hier zeigt sich erneut die elementare Bedeutung von Eigenkapital bei der Baufinanzierung. Der Restbetrag, der übrig bleibt, wenn man das Eigenkapital von den ermittelten Gesamtkosten abzieht, bleibt allerdings wenig aussagekräftig, wenn nicht auch er in Relation gesetzt wird. Die passende Größe, um den Finanzierungsbedarf auf seine Machbarkeit hin zu überprüfen, ist die monatliche Belastbarkeit des Bauherrn.