Varianten der Baufinanzierung

Nur wenige Menschen können ein Haus bauen, ohne ein Darlehen aufzunehmen. Das vorhandene Eigenkapital ist in diesen Fällen einfach zu gering, als dass mit ihm der Bau eines bedarfsgerechten Hauses finanziert werden könnte. Mithilfe eines Darlehens wird dem zukünftigen Eigenheimbesitzer in aller Regel vor Baubeginn Kapital zur Verfügung gestellt, damit das Bauvorhaben begonnen werden kann. Die Bereitstellung des Kapitals lassen sich die Darlehensgeber bezahlen – so werden etwa Zinsen fällig. Selbstverständlich muss aber auch der geliehene Betrag zurückgezahlt, also getilgt, werden. Darlehensarten gibt es viele – eine der gängigsten Varianten ist heute allerdings das Hypothekendarlehen als Annuitätendarlehen.


Hypothekendarlehen

Das Wort „Hypothek“ ist bei den meisten Verbrauchern nicht unbedingt positiv besetzt. Hypothekendarlehen arbeiten mit Grundpfandrechten. Sie räumen dem Kreditgeber auf diese Weise das Recht ein, im Falle der Nichterfüllung von Forderungen durch den Darlehensnehmer Grundstück und Immobilie zu verwerten. Dennoch haben Hypothekendarlehen ein positives Merkmal: Durch die hohe Absicherung, die den Darlehensgebern gewährt wird, können Baufinanzierungen überhaupt erst für viele Verbraucher erschwinglich werden. An Hypothekendarlehen führt für viele Häuslebauer somit kaum ein Weg vorbei.

Der Name „Hypothekendarlehen“ ist dabei allerdings in vielen Fällen irreführend: Hypotheken als Grundpfandrecht werden nur noch selten genutzt. Gängiger ist die Verwendung von Grundschulden. Eine Grundschuld wir durch einen Notar in das Grundbuch eingetragen. Die Grundschuld dient dem Darlehensgeber dabei als Kreditsicherheit. Sollte der Fall eintreten, dass der Vertragspartner berechtigten Forderungen nicht nachkommen kann, kann der Darlehensgeber in äußerster Konsequenz über das finanzierte Haus verfügen und es zum Beispiel zwangsversteigern lassen. Mit dem Erlös aus der Zwangsversteigerung wird dann versucht, die Zahlungspflichten zu erfüllen.

Rückzahlung des Darlehens in Annuitäten

Viele Darlehen, die zur Finanzierung eines Hausbaus vergeben werden, werden in Annuitäten zurückgezahlt. In diesem Fall spricht man auch direkt von Annuitätendarlehen. Bei einem Darlehen muss nicht nur die eigentliche Summe zurückgezahlt werden, die sich der Darlehensnehmer geliehen hat, sondern auch Zinsen. Bei einem Annuitätendarlehen erfolgt die Rückzahlung beider Posten kombiniert, allerdings nicht zu gleichen Teilen.

Gleichbleibende Annuitäten während der Zinsbindungsfrist

Als Annuität bezeichnen Fachleute den Jahresbetrag, den der Kreditnehmer zurückbezahlen muss, die Besonderheit hierbei: Die Höhe der Annuität bleibt immer gleich. Dies gilt solange, bis die Zinsbindungsfrist ausläuft. In aller Regel wird der Jahresbetrag, also die Annuität, in Monatsbeträge aufgesplittet – der Darlehensnehmer zahlt sein Darlehen hierdurch quasi so zurück, wie andere Verbraucher eine Miete zahlen. Wenn keine Zinsbindungsfrist vereinbart wird, kommt häufig eine variable Verzinsung ins Spiel. Diese Variante geht mit weniger Zinssicherheit einher und ist u. a. im Grunde nur dann wirklich sinnvoll, wenn fallende Zinsen erwartet werden.


Höhe der Annuität und Splittung in Zins- und Tilgungszahlung

Dass die Annuität bis zum Ende der Zinsbindungsfrist in ihrer Höhe unverändert bleibt, wurde bereits erwähnt. Wie hoch die Annuität allerdings ausfällt, ist abhängig von zwei Faktoren, die ja nach Fall unterschiedlich ausfallen können. Diese Faktoren sind der Nominalzins sowie der Anfangstilgungssatz. Der Nominalzins beschreibt dabei den Prozentsatz, den Darlehensnehmer pro Jahr an Zinsen für ihr Darlehen zahlen müssen. Nicht zu verwechseln ist er mit dem Effektivzins.

Auch sagt die Feststellung, dass die Annuitäten während der Zinsbindungsfrist gleich bleiben, noch nichts darüber aus, was mit den Annuitäten zu welchen Teilen abbezahlt wird. Wie oben bereits erwähnt, dienen die Annuitäten der Zinszahlung sowie der Tilgung. Zu Beginn der Rückzahlung eines Annuitätendarlehens fließt viel der monatlichen Raten in die Zahlung der Zinsen, nur ein Bruchteil in die Tilgung.

Tilgungsleistung beim Annuitätendarlehen steigt an

Da zwar zu Beginn nicht stark, aber immerhin etwas getilgt wird, reduzieren sich von Jahr zu Jahr die Schulden, die der Darlehensnehmer noch zurückzahlen muss. Weniger Schulden bedeuten dabei auch, dass immer weniger hohe Zinsbeträge anfallen. Die Annuität bleibt dennoch gleich hoch: Die Differenz zwischen sinkenden Zinsbelastungen und Annuitätenhöhe wird automatisch in die weitere Tilgung investiert. Der Anteil der Annuität, der in die Tilgung fließt, steigt somit über die Rückzahlphase kontinuierlich an.

Schneller Schuldenabbau durch hohe Tilgungssätze

Wie hoch die Anfangstilgung ausfällt, kann mit dem Darlehensgeber vor Vertragsabschluss verhandelt werden. Dabei gilt: Je höher der gewählte Tilgungssatz, desto schneller ist das Darlehen abbezahlt und desto geringer fallen die Finanzierungskosten aus. Auf der anderen Seite fällt aber natürlich auch die monatliche Belastung höher aus, wenn der Anfangstilgungssatz höher gewählt wird. Ein hoher Anfangstilgungssatz empfiehlt sich daher nur solange, wie man sich sicher ist, die finanzielle Herausforderung auf Dauer stemmen zu können. Allerdings können auch schon kleine monatliche Mehrbelastungen zu einer hohen Zinsersparnis und einer früheren Schuldenfreiheit führen.

Spareffekte von Sondertilgungen nutzen

Ganz ähnlich wie hohe Tilgungssätze, können sich auch Sondertilgungen auswirken. Als Sondertilgungen werden Beträge bezeichnet, die über die vereinbarten Annuitäten hinausgehend in die Abbezahlung der Schulden investiert werden. Ein Sondertilgungsrecht muss allerdings immer vertraglich vereinbart werden – und zwar vor Abschluss des Darlehensvertrages.

Warum dieses so ist, ist leicht verständlich. Zwar liegt dem Darlehensgeber natürlich daran, dass der Schuldner die geliehene Geldsumme zurückbezahlt, tilgt er allerdings mehr als vereinbart, entgeht dem Darlehensgeber ein gutes Geschäft: Es fallen weniger Zinsen an und das Darlehen ist schneller zurückbezahlt. Dies sind auch genau die Gründe, warum Sondertilgungen für Darlehensnehmer so interessant sind. Darlehensgeber wiederum reglementieren oftmals das Sondertilgungsrecht, indem sie Maximalsummen vereinbaren, die zum Beispiel pro Jahr in die Sondertilgung fließen dürfen. Ein möglichst freies Sondertilgungsrecht zu vereinbaren, liegt im Interesse des Darlehensnehmers. Mit dieser Option gewinnt man mehr Spielraum. Kapital, das erst während der Tilgungsphase frei wird, kann dann effektiv investiert werden. Insbesondere durch Verkäufe, Erbschaften und ähnliche, nicht unbedingt absehbare Kapitalzuflüsse, können Sondertilgungen schnell finanzierbar werden.


Details zur Finanzierung über ein Hypothekendarlehen

Jede Finanzierungsvariante ist komplex – so auch die Finanzierung über ein Hypothekendarlehen in Form eines Annuitätendarlehens. Da an dieser Stelle nicht auf alle Feinheiten dieser gängigen Finanzierungsvariante eingegangen werden kann, liegt es an dem Bauherrn, sich detailliert über alle Finanzierungseinzelheiten zu informieren. Insbesondere eine ausführliche Auseinandersetzung mit den Kosten von Hypothekendarlehen sollte dabei zentral sein, aber auch die Möglichkeiten hinsichtlich der Zinsbindungsfrist, Disagio-Regelungen, Schätzkosten, Gebühren und vielen anderen wesentlichen Punkten sollten gekannt werden. Hierzu empfiehlt sich die Konsultation ausführlicher Fach- und Ratgeberliteratur. Dabei ist auch zu beachten, dass das Hypothekendarlehen und das Annuitätendarlehen nur eine Variante der Baufinanzierung sind.

Weitere Finanzierungsvarianten

Neben der Grundform des Hypothekendarlehens und der Darlehensrückzahlvariante Annuitätendarlehen gibt es weitere Finanzierungsvarianten, die beim Hausbau eingesetzt werden können. So etwa das Bauspardarlehen, das Versicherungsdarlehen und das Fremdwährungsdarlehen. Bauspardarlehen werden dabei häufig für eine Teilfinanzierung genutzt. Dieser Umstand macht es notwendig, die Bausparfinanzierung und weitere Finanzierungsstrategien dergestalt zu kombinieren, dass die monatlichen Belastungen nicht zu hoch steigen. Dies gilt insbesondere deshalb, da Bauspardarlehen zwar schneller, dafür aber auch in höheren Raten getilgt werden müssen. Mehr Informationen zum Thema Bausparfinanzierung sind im Menüpunkt „Bausparen“ zu finden.

Von Versicherungsdarlehen spricht man in der Regel dann, wenn die Finanzierung über eine Kapitallebensversicherung laufen soll. In diesem Fall werden in der Regel während der Laufzeit lediglich Zinsen für das Darlehen gezahlt. Getilgt wird zunächst nicht, es werden aber Beiträge in die Kapitallebensversicherung eingebracht. Die Restschuld in voller Darlehenshöhe bleibt bestehen, bis die Laufzeit vorüber ist und das Kapital aus der Lebensversicherung in einem Zuge zur Tilgung verwendet wird. Da Versicherungsdarlehen äußerst komplex und im Detail variantenreich sind, sollten sich Verbraucher vor einem Abschluss umfassend über diese Finanzierungsmöglichkeit informieren.

Ebenfalls komplex und in gewisser Weise auch risikoreich ist das Fremdwährungsdarlehen. Hierbei wird ein Darlehen in einer anderen Währung aufgenommen, wobei die Zinsen dieser Währung unter denen der deutschen liegen sollen. Das Wort „sollen“ ist hier korrekt gewählt, da das Fremdwährungsdarlehen immer mit Spekulationen einhergeht. Aktuell niedrige Zinsen einer fremden Währung können steigen und das scheinbar lukrative Geschäft schnell zunichtemachen.